近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2025年經(jīng)濟(jì)工作。
有了此前政治局會(huì)議的定調(diào)，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了明年要抓好的9項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：
一是，大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求；
二是，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系；
三是，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用，推動(dòng)標(biāo)志性改革舉措落地見效；
四是，擴(kuò)大高水平對(duì)外開放，穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資；
五是，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線；
六是，統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；
七是，加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展活力；
八是，協(xié)同推進(jìn)降碳減污擴(kuò)綠增長(zhǎng)，加緊經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型；
九是，加大保障和改善民生力度，增強(qiáng)人民群眾獲得感幸福感安全感。
房地產(chǎn)工作歷來是經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，與前兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一致，有關(guān)房地產(chǎn)的表述內(nèi)容，仍然放在了防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的部分，這也說明風(fēng)險(xiǎn)防范仍是當(dāng)前房地產(chǎn)的首要任務(wù)。
一、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
會(huì)議提出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
今年9月26日召開的政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在此基礎(chǔ)上增加了“持續(xù)用力推動(dòng)”的表述，這也意味著高層對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的決心非常堅(jiān)定。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一表述意味著下一步將繼續(xù)貫徹落實(shí)“推出增量政策、落實(shí)存量政策”的邏輯，形成政策疊加和釋放效應(yīng)。同時(shí)，“用力”二字也預(yù)示著未來不僅會(huì)有新政策出臺(tái)，而且政策力度還將進(jìn)一步加大。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到止跌回穩(wěn)的新階段，也要理解當(dāng)前止跌回穩(wěn)還屬于初期階段，所以要持續(xù)用力。要求各地重視房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的系列工作，把重心和精力都要聚焦起來，持續(xù)圍繞“止跌回穩(wěn)”做好用力的系列工作。
另外，用力的同時(shí)，要具有持續(xù)的工作風(fēng)格。這就意味著各地要持續(xù)關(guān)注后續(xù)市場(chǎng)走向，高度重視和追蹤房地產(chǎn)各階段的新特征和新問題，要具有持續(xù)性、敏銳性和方向性，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)從初步階段進(jìn)入到全面和成熟階段。
二、加力實(shí)施城中村改造
會(huì)議要求，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。而城中村和危舊房改造工作，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要工作之一。
一方面，城中村改造工作可以讓更多城市享受到城市發(fā)展紅利，充分釋放新型城鎮(zhèn)化巨大潛力；另一方面，也可以充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
此前，住建部和財(cái)政部曾聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作。其中明確提出，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐反饋，城中村改造在解決住房需求、改善居住條件、促進(jìn)固定資產(chǎn)投資等方面可以發(fā)揮非常積極和高效的作用。
本輪城中村改造還有一個(gè)重要的特點(diǎn)，即除了傳統(tǒng)功能外，還可為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)提供更大的市場(chǎng)需求支撐，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更好發(fā)展。
三、做好嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量工作
會(huì)議明確，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。這也是對(duì)2024年提出的“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的最新工作部署。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前對(duì)于增量和存量之間的工作重心和定位有變化，總體上是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化。尤其從存量用地、存量商辦項(xiàng)目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫(kù)存等問題，同時(shí)也產(chǎn)生了新的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。因此，嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量，既是消化庫(kù)存的重要體現(xiàn)，也是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。
同時(shí)，盤活存量用地和商辦用地，也意味著后續(xù)各類金融財(cái)政資源會(huì)加快導(dǎo)入。尤其是存量土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債資金。其功能在于，可以大批量、高效率地為房企消化存量土地發(fā)揮積極作用。
而對(duì)于處置存量商品房工作。目前各地推發(fā)放了保障房再貸款資金，進(jìn)而鼓勵(lì)各地國(guó)企收購(gòu)現(xiàn)房庫(kù)存商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房等。此類操作對(duì)于房企去庫(kù)存、增加保障房房源供給都具有積極的作用。
另一方面，目前多地也已經(jīng)在供地方面開始了“控量提質(zhì)”的新轉(zhuǎn)向，更強(qiáng)調(diào)和房企購(gòu)地意向進(jìn)行緊密對(duì)接。從四季度供地情況看，主要側(cè)重在對(duì)優(yōu)質(zhì)和好地段土地的供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)取消限價(jià)、取消配建、取消現(xiàn)房銷售等約束。
四、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
會(huì)議還提出，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法已有4年，從歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整和改革大潮中，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位更加精準(zhǔn)、路徑更加清晰、方向更加明確。既有助于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮支柱作用，同時(shí)還可以更好地解決居民的住房問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地要特別重視房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)工作部署，用心把握用詞的重心變化，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立，尤其是要對(duì)2025年一些重要基礎(chǔ)性制度和政策進(jìn)行較大力度的優(yōu)化、調(diào)整或制定。
事實(shí)上，目前各地已經(jīng)有一些積極探索，即形成了具有示范性和標(biāo)桿性的房地產(chǎn)發(fā)展新模式案例。
據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，比較典型的就是，各地已經(jīng)在深入落實(shí)好房子建設(shè)的“安全、舒適、綠色、智慧”理念上，持續(xù)優(yōu)化好房子建設(shè)。從2024年四季度各地的購(gòu)地市場(chǎng)來看，很多房企已經(jīng)積極在探索建設(shè)第四代住宅項(xiàng)目，如增加架空層、拓寬陽(yáng)臺(tái)等，持續(xù)做好高品質(zhì)住房建設(shè)。
此外，多地現(xiàn)房銷售工作也在積極推進(jìn)。這既是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重要一環(huán)，也是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來全國(guó)至少已有浙江、河南、陜西、山西、云南和青海等6個(gè)省，深圳、鄭州、無錫、蕪湖、銀川、煙臺(tái)等32個(gè)城市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷售的相關(guān)政策或細(xì)則。
再如，近日湖南衡陽(yáng)取消公攤制度，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。這也被視為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一種重要形式，對(duì)于提升居住品質(zhì)和購(gòu)房信心都具有積極作用。
