落戶(hù)政策重大調(diào)整，地產(chǎn)重大利好!
日期：2021-4-21 14:09:55 瀏覽次數(shù)：
4月13日，國(guó)家發(fā)展改革委正式發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知。其中《任務(wù)》明確，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)全面取消落戶(hù)限制政策，實(shí)行積分落戶(hù)政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
《任務(wù)》還強(qiáng)調(diào)，因地制宜、多策并舉，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期，加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍是未來(lái)國(guó)家發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)幽苋栽?。新型城?zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，需要加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這為開(kāi)發(fā)房企和物管公司在舊改和城市服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)造了空間。
01.
城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市
全面取消落戶(hù)限制
人口是城鎮(zhèn)化發(fā)展的基石。
戶(hù)籍改革方面，《任務(wù)》指出，將有序放開(kāi)放寬城市落戶(hù)限制。各類(lèi)城市合理確定落戶(hù)條件，推動(dòng)重點(diǎn)人群便捷落戶(hù)。
值得注意的是，這一次的關(guān)鍵詞是“落實(shí)全面取消”。
在2020年重點(diǎn)任務(wù)中，相關(guān)表述還是“督促城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶(hù)限制”。從“督促”到“落實(shí)”，意味著戶(hù)籍制度改革全力加速，全國(guó)200多個(gè)地級(jí)市都必須取消落戶(hù)限制了。
具體而言，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)全面取消落戶(hù)限制政策，實(shí)行積分落戶(hù)政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。城市落戶(hù)政策要對(duì)租購(gòu)房者同等對(duì)待，允許租房常住人口在公共戶(hù)口落戶(hù)。推動(dòng)具備條件的城市群和都市圈內(nèi)社保繳納年限和居住年限累計(jì)互認(rèn)。
文件提出“城市落戶(hù)政策要對(duì)租購(gòu)房者同等對(duì)待”。這意味著房子在落戶(hù)中的含金量不復(fù)存在。無(wú)論有房無(wú)房，只要有合法穩(wěn)定居所，都能作為落戶(hù)的憑借。
至于戶(hù)口，完全可以放在街道公共戶(hù)上。 房子，不再與落戶(hù)捆綁，堪稱(chēng)巨大的跨越。但房子仍然與教育等利益相捆綁，學(xué)區(qū)房的長(zhǎng)盛不衰，短期恐怕仍然無(wú)法逆轉(zhuǎn)。
根據(jù)2014年11月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，目前將城市劃分為五類(lèi)七檔。其中，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上500萬(wàn)以下的城市為大城市（Ⅰ型），城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。換言之，除超大、特大城市和部分大城市外，其余城市將全面放開(kāi)落戶(hù)限制。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理《城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，截止2019年末，全國(guó)城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市、特大城市、超大城市達(dá)到30座。
其中，超大城市包括上海、北京、重慶、廣州、深圳、天津6座城市，特大城市包括東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽(yáng)、青島10座城市。大城市（Ⅰ型）包括哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、合肥、昆明、太原、長(zhǎng)沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門(mén)、寧波、福州14座城市。
此外，《任務(wù)》指出，2021年，要健全城市群一體化發(fā)展機(jī)制、培育現(xiàn)代化都市圈，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重中之重。
具體工作包括：
制定京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展“十四五”實(shí)施方案；
扎實(shí)實(shí)施成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要；
研究編制長(zhǎng)江中游、北部灣、關(guān)中平原等跨省區(qū)城市群實(shí)施方案，有序引導(dǎo)省內(nèi)城市群發(fā)展等。
值得一提的是，《任務(wù)》也指出，要健全城市群多層次協(xié)調(diào)機(jī)制和成本共擔(dān)利益共享機(jī)制，提高一體化發(fā)展水平。
培育現(xiàn)代化都市圈是2021年的另一個(gè)重點(diǎn)工作?！度蝿?wù)》提出，要支持福州、成都、西安等都市圈編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃，并支持其他有條件中心城市在省級(jí)政府指導(dǎo)下?tīng)款^編制都市圈發(fā)展規(guī)劃。此外，還要建立都市圈常態(tài)化協(xié)商協(xié)調(diào)機(jī)制，探索建立重大突發(fā)事件聯(lián)動(dòng)響應(yīng)機(jī)制。
02.再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持房住不炒的定位
2021年，《任務(wù)》對(duì)于大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展分別作出安排。
“大城市病”一直是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要挑戰(zhàn)之一?！度蝿?wù)》強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)方式從規(guī)模擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變。例如，有序疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等功能和設(shè)施，以及過(guò)度集中的醫(yī)療和高等教育等公共服務(wù)資源，合理降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和人口密度。與此同時(shí)，提升市政交通、生態(tài)環(huán)保和社區(qū)等治理能力，有效破解“大城市病”。值得注意的是，《任務(wù)》同時(shí)指出，在促進(jìn)超大特大城市優(yōu)化發(fā)展的同時(shí)，也要推進(jìn)縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)。
需要指出的是，《任務(wù)》中再次強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。
具體工作安排上，一是加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，合理調(diào)控租金水平。
二是以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題。此外，針對(duì)單列租賃住房用地計(jì)劃，2021年將探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
此外，在經(jīng)歷新冠肺炎疫情之后，增強(qiáng)城市發(fā)展韌性也成為一項(xiàng)工作重點(diǎn)?！度蝿?wù)》指出，2021年將完善公立醫(yī)院傳染病救治設(shè)施，改善疾控基礎(chǔ)條件，并加強(qiáng)業(yè)務(wù)用房建設(shè)和必要設(shè)備配置，補(bǔ)齊縣城公共衛(wèi)生防控救治短板。與此同時(shí)，提高平疫結(jié)合能力，確保改建新建的大型公共設(shè)施具備短期內(nèi)改造為方艙醫(yī)院的條件。
城市更新行動(dòng)也將繼續(xù)推進(jìn)。根據(jù)《任務(wù)》安排，2021年將新開(kāi)工改造5.3萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造，有條件的可同步開(kāi)展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。
03.深化農(nóng)村土地制度改革促進(jìn)城鄉(xiāng)融合
城鄉(xiāng)融合發(fā)展是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重頭戲?！度蝿?wù)》強(qiáng)調(diào)，2021年，將以縣域?yàn)榛締卧七M(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，堅(jiān)持以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向自由流動(dòng)和公共資源合理配置，并以11個(gè)國(guó)家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)為突破口，推動(dòng)體制機(jī)制改革和政策舉措落實(shí)落地。
人才入鄉(xiāng)方面，《任務(wù)》鼓勵(lì)各地制定人才加入鄉(xiāng)村制度細(xì)則，允許入鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員在原籍地或就業(yè)創(chuàng)業(yè)地落戶(hù)并享有相關(guān)權(quán)益，探索以投資入股、合作等多種方式吸收人才入鄉(xiāng)。同時(shí)還將建立科研人員入鄉(xiāng)兼職和離崗創(chuàng)業(yè)制度，探索其在涉農(nóng)企業(yè)技術(shù)入股、兼職兼薪機(jī)制。
農(nóng)村土地改革的工作安排上，2021年將積極探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，并出臺(tái)穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的指導(dǎo)意見(jiàn)。《任務(wù)》強(qiáng)調(diào)，將推動(dòng)深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)率先健全宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度。此外，也鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等方式，盤(pán)活農(nóng)村閑置宅基地和地上房屋。
2021年，公共設(shè)施還將向鄉(xiāng)村進(jìn)一步延伸。例如，將統(tǒng)籌規(guī)劃水氣熱等市政公用設(shè)施，推動(dòng)向城市郊區(qū)鄉(xiāng)村和規(guī)模較大中心鎮(zhèn)延伸。城郊也將承接城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和物流基地疏解，在縣鄉(xiāng)村合理布局冷鏈物流設(shè)施、配送投遞設(shè)施和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，暢通農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)城和工業(yè)品入鄉(xiāng)通道。圍繞義務(wù)教育和醫(yī)療等民生領(lǐng)域，將促進(jìn)義務(wù)教育教師“縣管校聘”管理改革，同時(shí)實(shí)施醫(yī)師區(qū)域注冊(cè)，推進(jìn)醫(yī)師多機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，積極發(fā)展醫(yī)療聯(lián)合體。
04.零門(mén)檻落戶(hù)，會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)？
有人會(huì)有疑問(wèn)，放開(kāi)落戶(hù)會(huì)不會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅上漲？
據(jù)國(guó)民經(jīng)略認(rèn)為，對(duì)于限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，零門(mén)檻落戶(hù)，相當(dāng)于釋放了足夠多的房票，讓無(wú)數(shù)人得以直通售樓處。取消落戶(hù)限制的能量自然可以想象。 對(duì)于目前絕大多數(shù)的“零門(mén)檻落戶(hù)”城市，影響相對(duì)有限。
這些城市要么限購(gòu)門(mén)檻極低，要么根本就沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策，即使零門(mén)檻落戶(hù)，對(duì)于樓市的刺激效應(yīng)也相對(duì)有限。 截至目前，我國(guó)只有幾十個(gè)大城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，絕大多數(shù)中小城市幾乎沒(méi)有做任何調(diào)控，這些城市試圖通過(guò)落戶(hù)來(lái)刺激樓市的可能性不大。 相反，超大特大城市，一旦尋求機(jī)會(huì)松綁落戶(hù)，影響就不容忽視。 目前，以廣州、南京、上海為代表的大城市正在探索“放開(kāi)郊區(qū)落戶(hù)”，還有一些城市，開(kāi)始試行都市圈內(nèi)社保、居住年限互認(rèn)，其影響值得持續(xù)追蹤。
此外，不是每個(gè)城市的戶(hù)口，都有同樣的含金量。中國(guó)目前的搶人大戰(zhàn)格局，可以用一句話來(lái)概括：一線城市爭(zhēng)搶高端人才，二線城市爭(zhēng)搶人口，三四線城市戶(hù)籍早已失去含金量。 這背后的道理顯而易見(jiàn)。當(dāng)大多數(shù)城市都零門(mén)檻時(shí)，所有城市又會(huì)回到同一起跑線。
“零門(mén)檻落戶(hù)”不再是搶人的利器，能不能搶到人，看的還是城市自身的基本面。 事實(shí)上，這兩年，廣東已經(jīng)放開(kāi)除廣深之外的落戶(hù)限制，山東也放開(kāi)了除濟(jì)青之外城市的落戶(hù)限制，廣西全區(qū)14市基本實(shí)現(xiàn)零門(mén)檻落戶(hù)，海南基本取消全省落戶(hù)限制，石家莊、南昌等省會(huì)也基本接近零門(mén)檻落戶(hù)。 如果說(shuō)放開(kāi)落戶(hù)，在戶(hù)籍門(mén)檻森嚴(yán)的過(guò)去還有搶人之效。如今，多數(shù)城市戶(hù)籍門(mén)檻形同虛設(shè)，通過(guò)“零門(mén)檻”來(lái)?yè)屓说膬r(jià)值已經(jīng)不大了。但是，不放開(kāi)落戶(hù)，晚一年放開(kāi)落戶(hù)，都有可能在人口競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。
上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新型城鎮(zhèn)化在“十四五”開(kāi)局之年有望呈現(xiàn)出很多新意。落戶(hù)政策進(jìn)一步放開(kāi)、縣城補(bǔ)短板工作推進(jìn)，都有助于后續(xù)人口和城市資源更有效分布。
