近日，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房帶來(lái)利率調(diào)整的公告》，有以下幾點(diǎn)變化：其一，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其二，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。其三，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。其四，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，各省確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套房貸利率加點(diǎn)下限，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼而確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。其五，商業(yè)用房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，公積金購(gòu)房貸款利率暫不調(diào)整。個(gè)人房貸利率新的定價(jià)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？
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首套4.85%、二套5.45%僅是個(gè)貸利率下限，
與現(xiàn)行利率基本穩(wěn)定
新政落地后，房貸利率定價(jià)機(jī)制有所調(diào)整，按揭貸款的錨將由貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為L(zhǎng)PR，定價(jià)方式也將由“貸款基準(zhǔn)利率乘以上下浮動(dòng)比例”調(diào)整為“LPR加基點(diǎn)”。按照8月20日5年期以上LPR4.85%計(jì)算可知，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。
對(duì)比現(xiàn)行個(gè)人商業(yè)房貸利率來(lái)看，5年期基準(zhǔn)利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基準(zhǔn)利率（當(dāng)前資金環(huán)境下已無(wú)此大力度折扣，僅個(gè)別城市如上海還有0.9或0.95倍）、二套房不低于基準(zhǔn)利率上浮10%即5.45%。故而從總體來(lái)看，新個(gè)貸利率形成機(jī)制與現(xiàn)行基準(zhǔn)利率保持穩(wěn)定。
但就市場(chǎng)實(shí)際利率而言，融360數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)首套平均房貸利率5.45%，相比年內(nèi)最低的5月上升0.03個(gè)百分點(diǎn)；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。表面上看，首套和二套新標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率下限都顯著低于當(dāng)前實(shí)際貸款利率，但這并不意味著房貸“降息”，其實(shí)類(lèi)似于新基準(zhǔn)利率和市場(chǎng)實(shí)際利率不能相提并論一樣，最終10月8日之后的首套、二套房貸利率必將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎(chǔ)上加不同幅度的基點(diǎn)形成。
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房貸調(diào)整不?！胺孔〔怀础?，
各銀行“加基點(diǎn)”的自由裁量權(quán)恐難“逐利而為”
近年來(lái)，銀行信貸資金“脫實(shí)向虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，金融服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等虛擬經(jīng)濟(jì)卻迅速膨脹，加劇資產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)。而在資產(chǎn)荒的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是成為資金逐利的重要領(lǐng)域，大量社會(huì)閑置資本蜂擁進(jìn)入，助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
我們認(rèn)為盡管未來(lái)貸款利率形成機(jī)制進(jìn)一步市場(chǎng)化、調(diào)整常態(tài)化，考慮到金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和解決民營(yíng)、小微企業(yè)的融資難和融資貴難題，以及外圍經(jīng)濟(jì)體普遍“降息”的現(xiàn)實(shí)，國(guó)內(nèi)LPR利率中樞極大可能會(huì)進(jìn)一步下移，但房地產(chǎn)業(yè)“房住不炒”的基調(diào)不變、居民杠桿率和負(fù)債率不能繼續(xù)上升的原則要求，房地產(chǎn)信貸仍將偏緊，房貸利率恐將易漲難跌，賦予各銀行“加基點(diǎn)”的自由裁量權(quán)也必將受到“房住不炒”的政策約束，而不能“逐利而為”，未來(lái)仍有進(jìn)一步提升可能。
不過(guò)，引導(dǎo)資金“脫虛入實(shí)”并非一蹴而就的過(guò)程，尤其是銀行普遍出于“趨利避害”的資金安全性考慮，房貸歷來(lái)都是爭(zhēng)搶的蛋糕。新的貸款利率形成機(jī)制能否達(dá)到預(yù)期目的，即在解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資困難而非引水暗流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際執(zhí)行情況還取決于后期的資金流向監(jiān)管，抑制銀行業(yè)的內(nèi)在沖動(dòng)，謹(jǐn)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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信貸適度收緊且由全國(guó)統(tǒng)一轉(zhuǎn)向
各城市各銀行精準(zhǔn)調(diào)整，樓市或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)冷
近期，融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，房貸利率再次步入上行通道，中央政治局會(huì)議更是首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。展望未來(lái)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢(shì)。另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期內(nèi)房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整。
值得一提的是，區(qū)別于降準(zhǔn)、降息等集中式調(diào)控，下一階段房地產(chǎn)信貸政策將轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)化調(diào)控，意即各省市商業(yè)銀行將依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化、銀行業(yè)信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際授信額度以及相應(yīng)的房貸利率。
鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷，供需壓力進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，部分城市甚至開(kāi)始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。受制于信貸政策適度收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)短期成交量大概率將繼續(xù)走弱。
